大消息，深圳樓市又“破戒”了？！
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編輯 : 大寶123
發(fā)布 : 04-30
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原創(chuàng) 團長今天（4月27日），前海管理局在深圳特區(qū)報發(fā)布的一則公示，引起了廣泛的關(guān)注。這則公示宣布：將在前海地區(qū)，增加住宅用地和商務公寓用地。公告首先介紹了上述三個“單元”原來的規(guī)劃，具體分別是：開發(fā)單元十四主導功能“以商業(yè)、藝術(shù)文化娛樂等功能為主”，單元用地面積34.1ha，總建筑規(guī)模50萬㎡。配套設(shè)施：2000㎡非獨立占地的公交場站（1處）。開發(fā)單元十五主導功能“以商業(yè)、商務公寓、居住等功能為主”，單元用地面積52. 3ha，總建筑規(guī)模139萬㎡。配套設(shè)施：派出所（1所）、通信機樓（1處）、郵政支局（1處）、小型垃圾轉(zhuǎn)運站（1處）、消防站（1處）、2000㎡非獨立占地的公交場站（2處）。開發(fā)單元十六主導功能“以商業(yè)、商務公寓等功能為主”，單元用地面積87. 2ha，總建筑規(guī)模258萬㎡。配套設(shè)施：新建220kv變電站（1處）、預留地鐵變電站（1處）、郵政所（1處）、小型垃圾轉(zhuǎn)運站（1處）、區(qū)域供冷站（1處）、2000㎡非獨立占地的公交場站（1處）。上述公告內(nèi)容中的“ha”，就是公頃的意思，相當于1萬平方米。可以看出，這三個單元的面積都不小，其中第十六單元占地超過了故宮。修改的主要內(nèi)容是：1、開發(fā)單元十四主導功能由“以商業(yè)、藝術(shù)文化娛樂等功能為主”改為“以商業(yè)、藝術(shù)文化娛樂、商務公寓等功能為主”。2、開發(fā)單元十五主導功能由“以商業(yè)、商務公寓、居住等功能為主”改為“以商業(yè)、居住、商務公寓等功能為主”；3、開發(fā)單元十六主導功能由“以商業(yè)、商務公寓等功能為主”改為“以商業(yè)、居住、商務公寓等功能為主”。可見，此次規(guī)劃調(diào)整中，增加的主要是居住功能，增加了住宅用地和商務公寓用地。比如第14單元，原來的功能表述里沒有商務公寓，現(xiàn)在增加了這個內(nèi)容（而且還是一線海景的！）。媒體的普遍關(guān)注點，是前海媽灣增加了住宅用地。這當然是重要新聞點，其實更重要的是：深圳極有可能恢復了新批商務公寓用地！2020年“715調(diào)控”之后，深圳隨即宣布停止商務公寓用地的審批。根據(jù)上述文件：一、在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批。規(guī)劃已經(jīng)市規(guī)劃主管部門和各區(qū)政府（新區(qū)管委會）審議通過或建設(shè)用地規(guī)劃許可已經(jīng)市規(guī)劃主管部門派出機構(gòu)審批通過的商務公寓項目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)。二、對于已批規(guī)劃尚未簽訂合同（不含招拍掛出讓情形）的商務公寓項目，在滿足學校等公共配套要求、開發(fā)企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上，鼓勵轉(zhuǎn)為可售型人才住房。開發(fā)企業(yè)可向市住建部門申請納入住房發(fā)展年度實施計劃，并按程序向市規(guī)劃主管部門派出機構(gòu)和各區(qū)城市更新和土地整備部門申請修改規(guī)劃。三、優(yōu)化城市主副中心和組團中心內(nèi)各功能用地規(guī)劃布局，減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。當時之所以出臺上述決定，主要是因為：住宅市場空前火爆，新房特別搶手，而深圳土地資源有限、住宅用地供應偏小。商務公寓市場庫存偏大，也是一個重要原因。現(xiàn)在，住宅市場已經(jīng)降溫。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，深圳一季度新建商品住宅銷售面積只有90萬平方米，位居主要城市23位。一個實際生活了2000萬人口的城市，賣出的新房竟然還沒有一些城區(qū)不到500萬人口的城市多，說明市場真的是冷。銷售量下去，庫存就會上升，去化周期也會大幅反彈。一季度末，深圳商品住宅新房的去化周期顯著上升到了22.3個月，這個消化周期在主要城市里明顯偏高。根據(jù)住建部的要求，當一個城市新建住房去化周期超過18個月的時候，要減少供地。深圳已經(jīng)滿足了減少供地的條件。在這種情況下，重啟商務公寓用地審批的條件就成熟了。商務公寓，從本質(zhì)上說是住房。它跟住宅的區(qū)別是：商務公寓主要給商務人士提供居所。既然是商務人士，一般沒有落戶的需求、孩子上學的需求，甚至沒有每天做飯的需求。所以，商務公寓一般不能落戶，沒有學位，甚至不通燃氣。相當于閹割了的住宅。既然是閹割了的住宅，就可以不限購，方便商務人士購買。廣東最早推出商務公寓，主要是方便外商的，后來順便方便了內(nèi)商。再后來，有些區(qū)域的商務公寓也默許了落戶、申請學位，并允許通燃氣。比如深圳目前就允許通燃氣，只是個別廚房沒有單獨窗戶的小戶型，不允許通燃氣。至于能否申請學位，深圳各區(qū)政策不一。學位緊張的區(qū)，暫時不允許商務公寓申請學位。但部分學位不那么緊張的區(qū)，比如鹽田、羅湖、福田等，已經(jīng)允許申請學位了，只是積分略低一些。2020年，深圳宣布不再審批新的商務公寓用地后，一度被商務公寓開發(fā)商視作利好，很多樓盤都以它為由頭來推介。商務公寓審批如果真的“破戒”，意味著這類產(chǎn)品的競爭將加劇。深圳目前市面上一共有4種公寓：第一種是住宅屬性的單身公寓，很多項目已經(jīng)不限購了，這種房子在申請學位的時候可能被歧視，但積分超過其他類型的公寓，處在公寓鄙視鏈的頂端。它的缺點是，居住體驗不如住宅，租金回報率不如其他公寓。第二種公寓是商務公寓，這種公寓的土地是商業(yè)性質(zhì)，批地的時候注明了是商務公寓，因此獲得的各種權(quán)利超過第三、第四種公寓，但弱于住宅單身公寓。第三種公寓是商辦公寓，是由寫字樓改建而來的，帶有打擦邊球性質(zhì)。一般來說，層高超過3米的，可以做LOFT的，往往是商辦公寓。商辦公寓價格在商務公寓基礎(chǔ)上，還會打折。第四種公寓，是產(chǎn)業(yè)公寓，或者叫產(chǎn)業(yè)宿舍，是在產(chǎn)業(yè)用地上建設(shè)的，只賣給企業(yè)。個人購買，需要注冊一個企業(yè)來持有，有房產(chǎn)稅，價格會更便宜一些。購買后出租的回報率，反而是四類公寓中最高的，只是相對麻煩一些，賣的時候最佳方式是“賣企業(yè)”，否則稅費很高。買方無法貸款。深圳近年來開始搞“工業(yè)上樓”，就是工業(yè)區(qū)改造，增加容積率和配套，尤其是增加產(chǎn)業(yè)宿舍的配套。未來產(chǎn)業(yè)宿舍會大量誕生，產(chǎn)品看起來跟商務公寓沒有區(qū)別，但更便宜。以上四類公寓，跟位置好的城中村房屋，將形成激烈的競爭關(guān)系。它們都是小戶型為主，租金價格相對便宜一些。所以，投資公寓需要優(yōu)中選優(yōu)，買“地鐵+商業(yè)綜合體”的上蓋，靠近產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。目前，深圳尚未正式官宣“重啟商務公寓用地審批”，前海或許只是一個特例。總之，這個消息有待進一步確認。為什么前海要增加住宅用地和商務公寓用地？主要是為了實現(xiàn)職住平衡，避免前海在夜間、節(jié)假日成為空城。編輯職住的不平衡會降低城市運行效率，加大路面擁堵。前海規(guī)劃的早期，曾宣布不批住宅用地，后來意識到這樣做的缺陷，所以近年來不斷增加居住用地。我們可以對比看一下，調(diào)整前和調(diào)整后的規(guī)劃圖，黃色的是二類住宅用地，很明顯大幅增加了。這意味，未來前海的住宅將集中在媽灣，而桂灣、前灣的住宅用地相對較少。至于增加商務公寓用地，相當于為全國富人開通了“零限購門檻”入住前海的機會，有利于增加前海的人氣。深圳曾在2018年7月31日，出臺了住宅限購3年、商務公寓限購5年的政策。其中商務公寓限購5年的政策，保留的必要性已經(jīng)不太大，相信未來會有所調(diào)整。最近兩天，深圳灣超級總部基地區(qū)域內(nèi)，也公示了規(guī)劃變更，在中信紅樹灣和華僑城中學（高中部）之間，增加了兩塊住宅用地，各1.7萬平方米左右（下圖）：無論是媽灣新增的住宅用地，還是超總基地新增的住宅用地，都將是深圳未來備受關(guān)注的住宅項目，誕生日光盤的可能性非常大。值得注意的是，最近前海還有如下的“學位變化”信息：