金融監(jiān)管總局定調(diào),2024樓市會很寬松
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編輯 : 大寶123
發(fā)布 : 02-06
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就快過春節(jié)了,今年的樓市大家還是很多想法的,畢竟經(jīng)過去年一年瘋狂的解除后,今年還會有什么動作將是大家期待的,當(dāng)然,房地產(chǎn)跟金融是分不開的,因為之前就有專家說過房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融,要想讓樓市快速復(fù)蘇甚至回暖,最有效的辦法就是給力的金融支持,而金融監(jiān)管總局也為今年的樓市定下了基調(diào),兩個字概況,寬松,四個來說責(zé)無旁貸,再加六個字的話,必須大力支持。就在1月25號,金融監(jiān)管總局說到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣,對國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響,與廣大人民群眾生活也息息相關(guān)。金融業(yè)責(zé)無旁貸,必須大力支持。并提到了要做到以下四點(diǎn)重點(diǎn)工作,一是加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效;二是指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理要求。三是繼續(xù)做好個人住房貸款金融服務(wù)。指導(dǎo)銀行支持各地城市政府和住建部門,因城施策進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策。四是指導(dǎo)和要求銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持城中村改造等“三大工程”建設(shè),盡快形成實(shí)物工作量。這話已經(jīng)說到這個程度了,非常明顯了,今年樓市會是有史以來最寬松的一年了,本來這個視頻應(yīng)該前兩天就發(fā)出的,因為個人原因,所以延遲了,但是延遲有延遲的好處,就在昨天,廣州就公布了全市120平以上的房子不限購了,還有就是限購區(qū)的房子你只要備案出租了或者在存量房系統(tǒng)掛牌出售的就不計入持有套數(shù)。這簡直就是基本放開的節(jié)奏了,廣州啊廣州,下個視頻再好好說說這個事。而廣州現(xiàn)在開的這個口子,也給今年樓市增添了很多看點(diǎn),其他三個一線何時行動、行動到什么程度,都將是大家最關(guān)注的了,而廣州近期的銷量勢必會出現(xiàn)明顯上漲甚至暴漲。所以今年的救市政策一線城市會圍繞松綁限購來進(jìn)行,其他城市則是配合金融操作進(jìn)行刺激。去年的情況大家應(yīng)該有有底,關(guān)注樓市的粉絲們都知道,咱們?nèi)ツ甑拇媪糠坷室呀?jīng)在9月份下調(diào)了,不少城市的利率下限早就突破了LPR的規(guī)定,3字頭利率是很多二三四線城市刺激剛需買入的賣點(diǎn)了,而根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年1月百城的首套房貸主流利率是3.84%,二套平均為4.41%,而且其中有60個城市的首套房貸已經(jīng)進(jìn)入3字頭,而且統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看,去年12月新房環(huán)比下跌城市有62個,同比下跌48個,二手房則是全員下跌。只要連續(xù)三個月房價指數(shù)同環(huán)比下跌的話,利率就可以不設(shè)下限,這也意味著后續(xù)會有更多的城市加入到3字頭的隊伍中,其實(shí)不用等LPR統(tǒng)一下跌,這些城市就已經(jīng)搶先把利率紅利給釋放掉了,LPR后續(xù)也只會影響更多存量房貸的業(yè)主們了。所以今年要買房的剛需一定要穩(wěn)好心態(tài),我之前就說過,四大一線城市沒有解除近郊限購之前,價格都還會往下走,現(xiàn)在來看,我的評估還是樂觀了,按廣州的操作,其他三個一線城市也是有可能要動核心區(qū)的限購的,只是動的程度和尺度會稍微不一樣,深圳可能學(xué)廣州,北京和上??赡軉为?dú)搞一套。然后金融支持另一方面還是給房企的,因為在去年大家都清楚,自恒大危機(jī)爆發(fā)以來,房企債務(wù)違約趨于嚴(yán)重,逾期房企近千家。而2024年房地產(chǎn)外債面臨的償還壓力甚至超過2023年,未完工預(yù)售房資金缺口將加劇房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)壓力。2024年房地產(chǎn)籌資能力與償債壓力成反比,市場持續(xù)萎縮將進(jìn)一步擠壓開發(fā)商。在去年年末,繼碧桂園、遠(yuǎn)洋、陽光城、建業(yè)地產(chǎn)之后,上海的寶龍地產(chǎn)也有1500萬美元的利息無法支付。咱們看了一下截止12月905家房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)生票據(jù)違約情況,根據(jù)上海票交所2024年1月8日公布的名單,2023年12月共2355家主體出現(xiàn)承兌人逾期現(xiàn)象,持續(xù)逾期數(shù)量為3419家。其中發(fā)債城投承兌人逾期51家,地產(chǎn)商承兌人逾期多達(dá)905家??梢韵胂蟋F(xiàn)在的房企就跟熱鍋上的螞蟻一樣了,高層已經(jīng)說了要給房企支持和融資,但是當(dāng)下的市場,銀行很難做到一視同仁了,因為就像面對有錢人和欠了一屁股債的人,銀行肯定優(yōu)先是希望把錢貸給有錢人了,嫌貧愛富是銀行的常態(tài),而且還需要有資產(chǎn)作為抵押物才可能拿到貸款,現(xiàn)在央媽也沒強(qiáng)制要求,還是停留在口頭鼓勵的階段,就連存量房貸利率,沒有正式強(qiáng)制發(fā)文并給出具體日期之前,基本沒看到哪家銀行主動去降存量房利率,這也是一種惰性,能多躺賺一天利息那肯定多賺一天了。當(dāng)然,金融支持只是治標(biāo)不治本的,就算銀行肯借錢給這些面臨危機(jī)的房企,最終能否上岸還是要靠房企賣房的資金回血,所以一線城市現(xiàn)在的一舉一動都會牽掛房企的內(nèi)心,不僅是賣房拿到的錢,還有后續(xù)的房票操作、統(tǒng)租房等,都是房企可以快速回籠資金的好渠道,如果今年能借新還舊的挺過去,明年后年說不定就能熬死對手了,然后瓜分剩下的市場了,現(xiàn)在就看是剛需被吸引入市、改善吸引換房還是大家繼續(xù)觀望了,對樓市而言,量在價先,而且要是相對穩(wěn)定的量,不能是短期的那種,而在就業(yè)和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)之前,大家還是要相對保守一些,房企的杠桿如果降下去了,那只能說明咱們老百姓的杠桿又在某些地方被加大了。只是,今年的樓市,會寬松到讓大家有點(diǎn)小吃驚,一起搬好小板凳坐下來吧。